家賃収入があると、原則として確定申告が必要です。 「不動産所得って結局何？」「白色と青色、何が違うの？」── はじめて申告する方に向けて、不動産所得の考え方・白色と青色の違い・経費になるもの・申告の流れを、 やさしい言葉でまとめました。
この記事でわかること
- 不動産所得とは何か（収入−必要経費）
- 白色申告と青色申告の違いの概要
- 必要経費になる主なもの
- 確定申告の大まかな流れ
1. 不動産所得とは
不動産所得は、家賃などの総収入金額から、その収入を得るためにかかった必要経費を差し引いて計算します。
総収入金額に含まれるもの
- 毎月の家賃・共益費・駐車場代
- 礼金・更新料
- 敷金のうち、退去時に返還しないことが確定した部分
敷金は預り金として収入に含めませんが、償却などで返還しないと決まった時点で収入になる点に注意が必要です。
必要経費に含まれるもの（概要）
- 管理費・管理委託料
- 修繕費
- 固定資産税・都市計画税などの租税公課
- 損害保険料（火災保険・地震保険など）
- 減価償却費
- 借入金の利子（元本部分は経費にならない）
2. 白色申告と青色申告、何が違う
| 白色申告 | 青色申告 | |
|---|---|---|
| 事前の届出 | 不要 | 必要（開業から一定期限内） |
| 記帳方法 | 簡易な記帳（単式簿記） | 複式簿記（一定規模なら簡易も可） |
| 特別控除 | なし | 最大65万円等（要件を満たす場合） |
| 赤字の繰越 | 原則不可 | 可能 |
白色申告は記帳の手間が少ない一方、特別控除などのメリットはありません。 青色申告は事前の届出と複式簿記（貸借対照表の作成を含む場合）が必要になりますが、 条件を満たせば大きな控除や赤字の繰越といったメリットがあります。 物件数が多い「事業的規模」かどうかによっても、使える控除の内容が変わってきます。
3. 必要経費になる主なもの
- 租税公課：固定資産税・都市計画税・不動産取得税など
- 損害保険料：火災保険・地震保険など、その年に対応する分
- 修繕費：原状回復や設備の修理費用
- 減価償却費：建物や設備の取得価額を耐用年数に応じて配分したもの
- 借入金利子：ローンの利子部分のみ（元本返済分は経費にならない）
- 管理委託料・共用部分の水道光熱費・管理のための交通費や通信費など
4. 申告の流れ（大まかに）
- 1年分の収入と経費を、科目ごとに集計する
- 白色申告なら収支内訳書、青色申告なら青色申告決算書（いずれも不動産所得用）を作成する
- 確定申告書に不動産所得の金額を転記する
- 翌年2月16日頃〜3月15日頃までに申告・納税する
日々の入金・経費を記録しておくと、年明けの集計作業がぐっと楽になります。 逆に1年分をまとめて申告時期に処理しようとすると、領収書や通帳を掘り返す作業に時間を取られがちです。
日々の記帳を、申告期の集計に直結させる
毎月の家賃入金と経費を科目つきで記録しておけば、確定申告の時期には集計するだけ。
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よくある質問（FAQ）
Q. 不動産所得とはどう計算しますか？
A. 総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。総収入金額には家賃のほか礼金・更新料・返還しない敷金なども含まれ、必要経費には管理費・修繕費・固定資産税・保険料・減価償却費・借入金利子などが含まれます。
Q. 白色申告と青色申告はどちらを選べばいいですか？
A. 白色申告は簡易な記帳で済み手軽ですが特別控除はありません。青色申告は事前の届出と複式簿記が必要な分、条件を満たせば最大65万円の青色申告特別控除などのメリットがあります。記帳の手間とメリットを比較して選ぶのが一般的です。
Q. 確定申告はいつまでに行う必要がありますか？
A. 原則として、対象年の翌年2月16日頃から3月15日頃までに申告・納税を行います（曜日により多少前後します）。日々の記帳を続けておくと、この時期の作業負担が大きく減ります。